【物流不動産】モガダムＣＥＯと日本法人の山田社長が会見＝プロロジス

プロロジスは９月27日、米国本社のハミード・Ｒ・モガダム会長兼ＣＥＯと日本法人の山田御酒社長が都内で会見し、グローバルや日本における物流不動産トレンドについて語った。モガダムＣＥＯはグローバルにおける今後の需要について、小売売上げに対する在庫率がリーマンショック以降、増加傾向にあることを指摘し、「在庫保管における新たなトレンドが物流不動産における需要の追い風となっている。ＥＣカスタマーが必要とする床面積は店舗小売りカスタマーの約３倍であり、ＥＣ普及率の高まりが追い風を支えている」との認識を示した。

山田社長は「日本での先進的物流施設の供給率は２０１２年12月末で倉庫全体の１・９％、16年12月末で３・５％まで上昇したが、欧米での供給率から考えてもまだまだ伸びる。また、国内の倉庫の多くが老朽化による更新時期を迎えていることや、ＥＣ普及率の成長余地も需要を後押しする」との見通しを語った。

モガダムＣＥＯは冒頭、世界19ヵ国に３３１９施設・６３２０万㎡を展開しているプロロジスの現勢を紹介し、「世界の物流不動産企業における時価総額で最大であり、２～４位を足しても届かない」と強調。また、トップ25カスタマーのうち95％が複数の国で事業を展開するグローバル企業であり、75％のカスタマーが複数の大陸でプロロジスの施設を利用していることを紹介した。他方、トップ25カスタマーの賃料割合は全体の19・３％に過ぎず、多岐にわたる安定的な顧客層を持っているとした。今後の需要について「サプライチェーンの再構築が需要を促進している」と述べ、その裏付けとして欧米での空室率が過去最低水準で推移していることを挙げた。

山田社長は日本における空室率について「竣工後１年での空室率は低水準を維持している。首都圏の直近では２・７％程度」と述べ、一部で指摘されている供給過剰との見方は当たらないとした。ただ、近畿圏では湾岸部を中心に一時的な供給過剰に陥っていることを認め、「多少の時間はかかるだろうが、徐々に沈静化するのではないか」と語った。

プロロジスの強みについては、「用地取得から設計、開発、竣工後の施設開発まですべてワンストップで行えること」と強調。同業他社に比べ、ＢＴＳ（Build to Suit）型施設の開発が多いことを挙げ、「マルチテナント型施設でクオリティを体感された顧客がリピートカスタマーになり、より特殊なニーズに対応したＢＴＳ型施設をオーダーする事例もある」（山田社長）と述べた。また、工場用途などマルチユースへのサポート体制や官民一体の造成・開発、他社との共同開発など多様な開発スキームも競争力となっているとした。今後は、季節波動によりスペースの必要量が増減する入居企業に対し、転貸をサポートするなどスペースシェアリングのプラットフォームを構築していくほか、ＡＩロボットを装備した次世代型物流施設の開発にも注力していく。
（2017年10月3日号）